事實上，2014年(nian)北(bei)京(jing)市全年(nian)土地出讓(rang)金已經創(chuang)下了(le)新的歷史紀錄(lu)。截至目前，北(bei)京(jing)2014年(nian)已經成交140宗用地，土地出讓(rang)金合計1911.4億元(yuan)，超越(yue)去年(nian)，創(chuang)歷史新高。2013年(nian)，北(bei)京(jing)土地出讓(rang)金為1821.8億元(yuan)。

　　土地出讓金創新(xin)高

　　在目前北(bei)京(jing)市(shi)國土局掛出(chu)(chu)(chu)的(de)經營性用地(di)中，僅有豐臺區樊(fan)家村(cun)(cun)3號(hao)零售商(shang)業用地(di)將在12月30日出(chu)(chu)(chu)讓，其(qi)余地(di)塊(kuai)出(chu)(chu)(chu)讓時間將在2015年(nian)。樊(fan)家村(cun)(cun)3號(hao)地(di)起(qi)價5.5億(yi)元。與此同時，年(nian)內(nei)已經沒有工業用地(di)出(chu)(chu)(chu)讓。至此，2014年(nian)北(bei)京(jing)土地(di)市(shi)場將在樊(fan)家村(cun)(cun)3號(hao)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓后正式收官。樊(fan)家村(cun)(cun)3號(hao)地(di)若(ruo)順利(li)成交，北(bei)京(jing)全(quan)年(nian)土地(di)出(chu)(chu)(chu)讓金(jin)預計在1920億(yi)元上下。

　　對此，中原(yuan)地產首席分析師張大偉分(fen)析認為(wei)，北京土(tu)地市場在2014年創造(zao)了(le)多項紀錄，其中(zhong)總(zong)成(cheng)交(jiao)額、住宅用地成(cheng)交(jiao)額(1311億元)均創新(xin)高(gao)，住宅土(tu)地的均樓面價高(gao)達14557元/平米(mi)，環比(bi)2013年的9616元/平米(mi)上漲了(le)51%。

　　而與(yu)之相比，商業金融(rong)類用地的樓面價卻(que)由去(qu)年的9596元/平方米(mi)下降至8491元/平方米(mi)，下跌(die)約11.5%。

　　“去年土(tu)(tu)地市場的(de)火熱(re)(re)一(yi)(yi)直(zhi)傳導到了(le)(le)(le)今年。”亞豪(hao)機(ji)構市場總監郭毅(yi)也向記者表示，“由于去年樓市的(de)火熱(re)(re)，不少房企手中積攢了(le)(le)(le)大量資金，同時(shi)土(tu)(tu)地緊缺。而這(zhe)造成了(le)(le)(le)今年上半年土(tu)(tu)地市場競爭激烈，溢價率普遍(bian)較高(gao)，這(zhe)也是促成今年北京(jing)土(tu)(tu)地市場數據超去年的(de)原因之一(yi)(yi)。”

　　記者(zhe)根據(ju)北京市(shi)土(tu)(tu)地(di)整理儲(chu)備中心公開資料統計，僅今年(nian)前四個月，北京市(shi)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金就已經達(da)到了1055億元(yuan)，占(zhan)目前北京市(shi)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金總(zong)額的55%。

　　搶(qiang)地與流拍并行

　　事實上，2014年的(de)土(tu)(tu)(tu)地市(shi)(shi)場由于(yu)受到(dao)政策、市(shi)(shi)場、土(tu)(tu)(tu)地供應等多重因素的(de)沖擊，并不復2013年時全年火(huo)熱的(de)場面，經歷了諸(zhu)多起伏。年初(chu)土(tu)(tu)(tu)地市(shi)(shi)場高價地頻出，中(zhong)間(jian)卻斷頓百日，孫河高價地兩(liang)度流拍(pai)。雖然到(dao)目前為止土(tu)(tu)(tu)地市(shi)(shi)場成(cheng)交(jiao)已超(chao)越去年總(zong)量，卻無(wu)法掩飾今年下半年土(tu)(tu)(tu)地市(shi)(shi)場的(de)疲態。

　　有不少業內人士分(fen)析認為，今年(nian)(nian)的(de)(de)(de)土地(di)(di)市(shi)場之所(suo)以成交金額較高(gao)，其主(zhu)要原因還是由于大量優質(zhi)地(di)(di)塊的(de)(de)(de)集(ji)中入市(shi)。比如年(nian)(nian)初由泰禾拿(na)下的(de)(de)(de)西局地(di)(di)塊以及(ji)9月份入市(shi)的(de)(de)(de)石景山劉娘(niang)府地(di)(di)塊都引發了多(duo)家(jia)房企的(de)(de)(de)激(ji)烈爭奪。而一度被暫(zan)緩入市(shi)、直到8月份才終出讓的(de)(de)(de)華(hua)嘉胡同地(di)(di)塊，更是以74.6億元的(de)(de)(de)總價(jia)、近9.7萬元/平方米的(de)(de)(de)樓面價(jia)成為今年(nian)(nian)北京(jing)土地(di)(di)市(shi)場上的(de)(de)(de)地(di)(di)王。

　　不(bu)過，還值得注意的是，并非所有優質土(tu)(tu)地(di)都遭到哄搶，在樓市(shi)成交冷(leng)清的三季度，土(tu)(tu)地(di)市(shi)場上更(geng)是流(liu)(liu)拍(pai)連連。原本被眾多開(kai)發商看好的孫河板塊(kuai)就在今年(nian)迎(ying)來(lai)戲劇性反轉，7月份(fen)，孫河區域(yu)K地(di)塊(kuai)起始(shi)樓面價(jia)(jia)3.5萬元/平方(fang)米，創北京起拍(pai)價(jia)(jia)紀錄，不(bu)過該地(di)塊(kuai)后因(yin)無人競價(jia)(jia)而流(liu)(liu)拍(pai)；戲劇性的是，此地(di)塊(kuai)在今年(nian)9月自降身價(jia)(jia)再(zai)次掛出時，仍(reng)未能如期迎(ying)來(lai)買家。而除孫河“準(zhun)地(di)王”外(wai)，還有其他一些地(di)塊(kuai)如位于房山區長溝鎮地(di)塊(kuai)同樣也(ye)遭遇流(liu)(liu)拍(pai)。

　　對此，有業內人士表示，今年的(de)土地(di)(di)流拍(pai)多(duo)發(fa)生于三季度，當時樓(lou)市成交慘淡，“去庫(ku)存(cun)化”是房企的(de)主(zhu)要任(ren)務，而大手筆的(de)拿地(di)(di)無疑(yi)會(hui)加重(zhong)其資金使用成本(ben)，是造(zao)成多(duo)塊地(di)(di)終流拍(pai)的(de)主(zhu)要原因。

　　隨著9月底(di)一系列(lie)信貸新(xin)政的(de)出(chu)臺(tai)，北京的(de)土地(di)市場又有了明顯的(de)升溫。不少房企在新(xin)政出(chu)臺(tai)之后都重新(xin)開始關注土地(di)市場，并積極準備(bei)拿(na)地(di)。泰禾集團(000732,股吧)品牌總監沈力男也在接受采訪時向(xiang)記者(zhe)直言，“新(xin)政的(de)出臺可(ke)以說讓房企們又聞到了春天的(de)氣息。”

　　記(ji)者觀察發現，自“9·30限貸新政”提出后，北京(jing)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)相比(bi)9月(yue)已經有(you)了明顯升溫。10月(yue)13日至28日，半個月(yue)的(de)時間內，共有(you)10宗土(tu)(tu)地(di)(di)(di)成功出讓，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)出讓金達197.8億(yi)元。相比(bi)9月(yue)份的(de)96.93億(yi)元，環比(bi)增(zeng)長率超過100%。張大偉指出，未來一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)價格還將繼(ji)續(xu)高位運行(xing)。“相比(bi)三四線(xian)城市(shi)(shi)看得(de)見的(de)風險，房企更加扎堆一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)，這種情況下，一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)的(de)競爭(zheng)激(ji)烈不(bu)可避免。”

　　■ 聚(ju)焦(jiao)

　　“巨無霸”地塊起價(jia)超70億元

　　2015年(nian)的(de)土地(di)市場或(huo)將高(gao)調開(kai)場。南四環(huan)外白(bai)盆窯村地(di)塊(kuai)(kuai)起價超過(guo)70億元，預計在明年(nian)1月7日出讓。2014年(nian)，北京僅有西城(cheng)區華嘉(jia)胡(hu)同地(di)塊(kuai)(kuai)成交價超過(guo)70億元。目前，根據記者了解，包括萬科(ke)在內，多家房企都在關注白(bai)盆窯地(di)塊(kuai)(kuai)。

　　總價門檻將考驗(yan)房企(qi)實(shi)力

　　南四(si)環(huan)外的白(bai)盆(pen)窯地塊，位于南四(si)環(huan)外郭公莊板塊，往西一兩(liang)公里就是(shi)京(jing)投(tou)萬科西華府(fu)項目，以(yi)及(ji)中海九號公館。

　　從(cong)市(shi)場需(xu)求角度(du)看(kan)，在中海、京(jing)投和萬科相繼進(jin)入后，郭公莊板塊已經成為北京(jing)樓市(shi)的(de)一(yi)大熱(re)點。亞豪機構的(de)統(tong)計(ji)數據顯(xian)示(shi)，截(jie)至12月20日，京(jing)投萬科西華府項目2014年實現銷售29.52億元，名列(lie)北京(jing)各大住(zhu)宅項目第二位(wei)。

　　盡管白盆(pen)窯(yao)地塊區位優(you)勢(shi)明顯，但對(dui)于(yu)房企(qi)來(lai)說(shuo)想收(shou)入麾下并不(bu)容易。地塊大、總價也高，資(zi)金門(men)檻將是房企(qi)首要面對(dui)的問題。

　　該地塊起始總價(jia)(jia)為70.7億(yi)元。即使溢(yi)價(jia)(jia)率只(zhi)有20%，成(cheng)交總價(jia)(jia)也將超過(guo)84億(yi)元。北京一家房(fang)企(qi)(qi)總經理告訴記者，由于資(zi)金成(cheng)本的(de)壓力(li)，一家房(fang)企(qi)(qi)單獨(du)拿地的(de)可能性不大，或者極少數房(fang)企(qi)(qi)才會選擇獨(du)立作戰，更大的(de)可能性是(shi)大房(fang)企(qi)(qi)們組成(cheng)聯合體拿地，分散(san)資(zi)金壓力(li)和市場風(feng)險。

　　利潤預期有限(xian)

　　白盆窯地塊規劃建筑面積(ji)約41.9萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，其中需配建16.33萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)的限(xian)價房(fang)和12.26萬(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)的自住型商品(pin)房(fang)，前(qian)者銷(xiao)售限(xian)價為(wei)1.7萬(wan)(wan)元(yuan)／平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，后(hou)者銷(xiao)售限(xian)價為(wei)2.9萬(wan)(wan)元(yuan)／平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。這也意味著(zhu)白盆窯地塊將配建目(mu)前(qian)北京貴的自住商品(pin)房(fang)。

　　除配建(jian)限價房、自住房外，再(zai)扣除6880平(ping)方(fang)米的(de)教育設施，白盆窯(yao)地(di)(di)塊剩余可供銷售的(de)普通商品房多12.6萬平(ping)方(fang)米。商品住宅(zhai)部分(fen)容(rong)積率為2.8，這在業內人士看來(lai)，制(zhi)約(yue)了白盆窯(yao)地(di)(di)塊未來(lai)的(de)住宅(zhai)屬(shu)性，很難開發為較高端的(de)低密住宅(zhai)，未來(lai)大體上是剛需剛改產品。“限價房部分(fen)肯定是虧錢的(de)，自住房能略有(you)(you)盈余。整體利潤(run)空間(jian)有(you)(you)限。”一房企總經理對記者(zhe)表示。